Immobili tokenizzati

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In nessuno dei due centri gli immobili possono essere tokenizzati direttamente. La proprietà si trasferisce mediante iscrizione nel registro fondiario, che nessuno dei due paesi ha collegato a un registro distribuito. Ogni «immobile tokenizzato» è un token che rappresenta un interesse in un veicolo proprietario dell’immobile. In Svizzera il veicolo abituale è una AG le cui azioni sono valori mobiliari registrati, cosicché il detentore del token è azionista di una società immobiliare.¹ A Singapore il veicolo abituale è una società o un trust, con il token che rappresenta azioni o quote.

Le conseguenze sono quelle della partecipazione al veicolo. Il detentore di un token di una AG immobiliare svizzera ha un’azione, con i diritti al dividendo, di voto e di liquidazione propri di un’azione e con la posizione fiscale di un azionista. Il trasferimento della maggioranza dei token può far sorgere l’imposta sui trasferimenti immobiliari nei Cantoni che tassano i trasferimenti economici della proprietà. Le restrizioni della Lex Koller all’acquisto di immobili residenziali svizzeri da parte di stranieri si applicano all’acquisto di una partecipazione di controllo da parte di un detentore di token straniero.² Il detentore di un token immobiliare di Singapore è soggetto alle restrizioni del Residential Property Act 1976 e al regime dell’additional buyer’s stamp duty, che si applicano all’acquisto da parte del veicolo e possono applicarsi ai trasferimenti di interessi nel veicolo stesso.³ La tokenizzazione non modifica nulla di tutto ciò. Ciò che modifica sono il taglio minimo dell’investimento, le modalità di trasferimento e la possibilità di costituire in pegno l’interesse, ed è per questo che il segmento è cresciuto tra i family office di entrambi i centri nonostante gli oneri strutturali.

Note

Code of Obligations, SR 220, art. 622 cpv. 1 (lo statuto può prevedere azioni sotto forma di valori mobiliari registrati) e art. 686 (libro delle azioni). Parte D, Capitolo III. ↩
Federal Act on the Acquisition of Real Estate by Persons Abroad (Lex Koller), SR 211.412.41, art. 4 cpv. 1 lett. e (acquisto di una partecipazione di controllo in una società proprietaria di immobili). Parte G, Capitolo IV sulle conseguenze fiscali. ↩
Residential Property Act 1976 (Singapore), s. 3 (restrizioni all’acquisto di immobili residenziali da parte di stranieri, anche tramite società); Stamp Duties Act 1929, s. 23 e le additional conveyance duties sui trasferimenti di partecipazioni in entità che detengono immobili, introdotte nel 2017. Parte M, Capitolo I. ↩

Solo a scopo informativo generale. Il presente articolo non costituisce consulenza legale o fiscale, non sostituisce la consulenza sul singolo caso e non instaura alcun rapporto tra avvocato e cliente. Riflette la situazione giuridica aggiornata a novembre 2026.

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Dr Alexander Ressos, TEP

Of Counsel, KGP Legal LLC

Sono Of Counsel presso KGP Legal LLC a Singapore, dove lavoro con una clientela internazionale di imprenditori di successo e delle loro famiglie, gestori patrimoniali indipendenti, società di commercio di materie prime e altri clienti commerciali. Sono avvocato tedesco e svizzero, abilitato inoltre come solicitor in Inghilterra e Galles e a Hong Kong. Divido il mio tempo tra Zug in Svizzera, Singapore e Hong Kong. Dal 2017 ho lavorato con clienti internazionali su oltre 700 progetti relativi a cripto-attività e asset digitali. Ho inoltre un’ampia esperienza nel contenzioso e nell’arbitrato transfrontalieri a Singapore, a Hong Kong e in altri mercati del Sud-Est asiatico e della Grande Cina.

Opero nei principali centri finanziari del Sud-Est asiatico, del Medio Oriente e della Svizzera, con particolare attenzione alla protezione del patrimonio, alla pianificazione fiscale e successoria internazionale, nonché ai trust, all’amministrazione societaria e ad altri servizi fiduciari. La mia filosofia è essere per i miei clienti l’interlocutore di fiducia per la consulenza sul diritto di Singapore, lavorando a stretto contatto con loro e aiutandoli a raggiungere i loro obiettivi commerciali.

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