Immobili, abitazioni e opinione pubblica

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L’abitazione come contratto sociale

Il settore immobiliare è il punto in cui i patrimoni esteri toccano più direttamente la vita quotidiana dei singaporiani. Quasi l’80 per cento della popolazione residente vive in alloggi pubblici costruiti dall’Housing and Development Board, per lo più di proprietà degli occupanti in base a concessioni di lunga durata (leasehold).¹ Per la maggior parte dei cittadini l’appartamento è il bene più importante che possiederanno mai e la principale riserva dei loro risparmi previdenziali, che il Central Provident Fund descritto nel capitolo D.I li aiuta a finanziare. Il valore di tale bene, e la possibilità per la generazione successiva di acquistarne uno, sono centrali per la legittimità del governo.

Gli stranieri sono in larga misura esclusi da questo mercato. I non residenti non possono acquistare appartamenti dell’Housing and Development Board, mentre i residenti permanenti sono soggetti a condizioni e quote.² Il Residential Property Act 1976 limita l’acquisto da parte di persone straniere di immobili residenziali su terreno proprio (landed), come case unifamiliari e bifamiliari, in assenza dell’autorizzazione del governo, mentre gli stranieri possono acquistare appartamenti in condomini privati.³ I patrimoni esteri competono pertanto principalmente nel mercato dei condomini privati e, attraverso i residenti permanenti e i cittadini naturalizzati, nei mercati delle landed homes e degli appartamenti di rivendita.

L’Additional Buyer’s Stamp Duty

Il principale strumento per governare la domanda estera è l’Additional Buyer’s Stamp Duty, dovuta in aggiunta all’ordinaria imposta di bollo a carico dell’acquirente. Essa fu introdotta nel dicembre 2011 nell’ambito di una serie di misure di raffreddamento del mercato immobiliare.⁴ La sua aliquota per gli stranieri è aumentata in fasi successive. Secondo l’Inland Revenue Authority of Singapore, essa era pari al 15 per cento dal 12 gennaio 2013, al 20 per cento dal 6 luglio 2018 e al 30 per cento dal 16 dicembre 2021.⁵

Il 26 aprile 2023, poco prima della mezzanotte, il governo annunciò che l’aliquota per gli stranieri sarebbe raddoppiata al 60 per cento con effetto dal giorno successivo. Dal 27 aprile 2023 gli stranieri pagano il 60 per cento su qualsiasi immobile residenziale e le entità il 65 per cento. I cittadini di Singapore non pagano nulla sul primo immobile, il 20 per cento sul secondo e il 30 per cento sugli immobili ulteriori, mentre i residenti permanenti pagano il 5, il 30 e il 35 per cento.⁶ Anche i trasferimenti di immobili residenziali a un trustee sono soggetti a un’aliquota del 65 per cento. L’imposta deve essere versata anticipatamente. Un rimborso fino all’aliquota del beneficiario effettivo cui si applica l’aliquota più elevata è previsto soltanto qualora l’immobile sia detenuto per beneficiari persone fisiche identificabili. L’aliquota per i trust, introdotta per la prima volta al 35 per cento il 9 maggio 2022, ha chiuso una via che le famiglie facoltose utilizzavano per detenere immobili a favore della generazione successiva.⁷

Alcuni stranieri beneficiano del trattamento riservato ai cittadini in virtù di accordi di libero scambio. Ai cittadini e ai residenti permanenti di Islanda, Liechtenstein, Norvegia e Svizzera, nonché ai cittadini degli Stati Uniti, è riservato lo stesso trattamento dei cittadini di Singapore ai fini dell’imposta di bollo, il che ha rilevanza pratica per i clienti svizzeri che valutano un trasferimento.⁸

Aprile 2023: le ragioni e la reazione

La tempistica dell’aumento del 2023 rifletteva l’ondata di patrimoni post-pandemica descritta in precedenza. Nel primo trimestre del 2023 gli stranieri rappresentavano il 6,9 per cento degli acquisti di immobili residenziali privati, rispetto al 3,1 per cento di un anno prima, il livello più alto dal 2018. Nel mercato delle abitazioni dal valore di S$ 10 milioni o più, i residenti permanenti avevano effettuato il 17 per cento degli acquisti nei dodici mesi fino ad aprile.⁹ Il Ministro per lo Sviluppo Nazionale, Desmond Lee, spiegò che il governo intendeva dare priorità ai singaporiani che acquistano un’abitazione per uso proprio, frenando al contempo la domanda degli investitori locali ed esteri.¹⁰

Il mercato reagì come previsto. Gli analisti descrissero la nuova aliquota come una delle più elevate al mondo e si attesero un raffreddamento dell’interesse estero, mentre un consulente avvertì che essa avrebbe potuto dissuadere alcuni stranieri facoltosi dallo stabilire la propria casa a Singapore.¹¹ Questo compromesso fu accettato deliberatamente. Un governo che vuole attrarre family office scelse anche di rendere costoso per i loro titolari l’acquisto di un’abitazione, a meno che non diventassero residenti permanenti o cittadini. La misura collega così la questione immobiliare alla questione della residenza: il patrimonio estero che si lega a Singapore attraverso la residenza paga meno del patrimonio estero che si limita a parcheggiarsi nel mattone.

La tassazione dei patrimoni in patria

L’afflusso di patrimoni ha influenzato anche la politica fiscale interna. Singapore non applica imposte sulle plusvalenze, né imposte di successione, né un’imposta patrimoniale generale, e ciò contribuisce alla sua attrattiva. Dal 2022, tuttavia, il governo ha aumentato le imposte che gravano sui redditi elevati e sugli immobili di pregio. A partire dall’anno d’imposta (year of assessment) 2024, le persone fisiche residenti pagano il 23 per cento sul reddito imponibile superiore a S$ 500.000 e il 24 per cento oltre S$ 1 milione, aliquota che l’IRAS descrive come l’attuale aliquota massima dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.¹² Per gli immobili residenziali acquistati a partire dal 15 febbraio 2023, l’imposta di bollo a carico dell’acquirente sale al 5 per cento sulla quota del prezzo compresa tra S$ 1,5 milioni e S$ 3 milioni e al 6 per cento su qualsiasi importo superiore, rispetto a una precedente aliquota massima del 4 per cento.¹³ Anche le aliquote dell’imposta sugli immobili residenziali di alto valore sono state innalzate in due fasi nel 2023 e nel 2024.¹⁴

Queste misure sono modeste rispetto agli standard europei. Esse mostrano tuttavia che il governo percepisce la necessità politica che i facoltosi contribuiscano in modo visibile. Il sistema fiscale resta attraente per le famiglie mobili, mentre l’onere legato al possesso di immobili di pregio e alla percezione di redditi molto elevati a Singapore è aumentato.

L’opinione pubblica e la politica della ricchezza visibile

A Singapore l’opinione pubblica si esprime di rado attraverso le proteste. Essa trova voce nelle elezioni, nelle interrogazioni parlamentari, nel dibattito online e nei canali di ascolto predisposti dallo stesso governo. Sul tema dei patrimoni esteri ricorrono tre preoccupazioni. La prima riguarda il costo delle abitazioni, cui rispondono le misure appena descritte. La seconda è la concorrenza per i buoni posti di lavoro, i posti nelle scuole e lo status sociale, che si sovrappone ai dibattiti sui professionisti stranieri esaminati nel capitolo J.IV. La terza è il timore che patrimoni di dubbia provenienza comprino un posto nella società di Singapore.

La terza preoccupazione ha acquisito forza dopo l’agosto 2023. Gli indagati nel caso di riciclaggio avevano vissuto in abitazioni costose, guidato auto di lusso e frequentato ambienti che includevano imprese e professionisti rispettabili. Il loro arresto lasciava intendere che l’attrattiva di Singapore per i facoltosi attirasse anche criminali e che i gatekeeper della piazza finanziaria non sempre avessero guardato con sufficiente attenzione. La risposta del governo, illustrata nella sezione successiva, fu quindi anche una risposta all’opinione pubblica. Il suo messaggio era che Singapore avrebbe continuato ad accogliere i facoltosi, ma soltanto quelli i cui patrimoni fossero in grado di reggere a un esame approfondito.

Note

1. Wikipedia, “Public housing in Singapore” (consultato nel novembre 2026): nel 2025 “close to 80%” della popolazione residente viveva in alloggi pubblici, rispetto a un massimo dell’88,0 per cento nel 2000. ↩
2. Norme dell’Housing and Development Board sui requisiti per gli appartamenti HDB: gli stranieri non possono acquistarli; i residenti permanenti possono acquistare appartamenti di rivendita a determinate condizioni; quota per i PR non malesi introdotta nel 2010. ↩
3. Residential Property Act 1976 (2020 Rev Ed), in particolare le disposizioni sui restricted residential property e sull’autorizzazione del Minister; Singapore Land Authority, Land Dealings Approval Unit. ↩
4. L’Additional Buyer’s Stamp Duty è stata introdotta con effetto dall’8 dicembre 2011, al 10 per cento per gli stranieri. ↩
5. Inland Revenue Authority of Singapore, “Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD)” (iras.gov.sg, consultato nel novembre 2026), tabelle delle aliquote precedenti: stranieri 15 per cento dal 12 gennaio 2013 al 5 luglio 2018, 20 per cento dal 6 luglio 2018 al 15 dicembre 2021 e 30 per cento dal 16 dicembre 2021 al 26 aprile 2023. ↩
6. Inland Revenue Authority of Singapore, “Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD)” (iras.gov.sg, consultato nel novembre 2026): aliquote dal 27 aprile 2023 dello 0, del 20 e del 30 per cento per i cittadini di Singapore, del 5, del 30 e del 35 per cento per i residenti permanenti, del 60 per cento per gli stranieri su qualsiasi immobile residenziale e del 65 per cento per entità e trustee. ↩
7. Inland Revenue Authority of Singapore, “Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD)” (iras.gov.sg, consultato nel novembre 2026): ABSD (Trust) del 65 per cento sugli immobili residenziali trasferiti a un trustee; sgravio mediante rimborso qualora l’immobile sia “held on trust for one or more identifiable individual beneficiaries only”, pari alla differenza tra il 65 per cento e l’aliquota del beneficiario effettivo cui si applica l’aliquota più elevata; pagamento anticipato e domanda di rimborso entro sei mesi; aliquota per i trustee del 35 per cento dal 9 maggio 2022 al 26 aprile 2023. ↩
8. Inland Revenue Authority of Singapore, “Foreigners Eligible for ABSD Remission under Free Trade Agreements (FTAs)” (iras.gov.sg, consultato nel novembre 2026): ai “Nationals or Permanent Residents” di Islanda, Liechtenstein, Norvegia o Svizzera e ai cittadini degli Stati Uniti è “accorded the same stamp duty treatment as Singapore Citizens”; le condizioni dettagliate sono contenute nelle Stamp Duties (Free Trade Agreements) (Remission of ABSD) Rules. ↩
9. “Foreigners face sky-high ABSD: developers, investors and home buyers feel the impact”, Yahoo Finance Singapore, 28 aprile 2023, che cita dati di Huttons Asia (stranieri pari al 6,9 per cento degli acquisti di immobili residenziali privati nel primo trimestre 2023, rispetto al 3,1 per cento nel primo trimestre 2022, il livello più alto dal primo trimestre 2018) e di PropNex (residenti permanenti pari al 17 per cento degli acquisti di abitazioni da S$ 10 milioni o più nei dodici mesi fino al 18 aprile). ↩
10. Yahoo Finance Singapore, 28 aprile 2023, come sopra, che cita Desmond Lee: il governo intende “prioritise Singaporeans who are buying for owner-occupation”. ↩
11. Yahoo Finance Singapore, 28 aprile 2023, come sopra: DBS Group Research ha definito l’aliquota del 60 per cento “one of the highest rates globally”; Chia Siew Chuin di JLL ha affermato che “the substantial ABSD imposed on foreign buyers could discourage some of the wealthy from setting up homes in Singapore”. ↩
12. Inland Revenue Authority of Singapore, “Individual Income Tax rates” (iras.gov.sg, consultato nel novembre 2026): dal YA 2024, 23 per cento sul reddito imponibile da S$ 500.001 a S$ 1.000.000 e 24 per cento oltre S$ 1.000.000, “The current highest personal income tax rate”. ↩
13. Inland Revenue Authority of Singapore, “Buyer’s Stamp Duty (BSD)” (iras.gov.sg, consultato nel novembre 2026): per gli immobili residenziali dal 15 febbraio 2023, 1 per cento sui primi S$ 180.000, 2 per cento sui successivi S$ 180.000, 3 per cento sui successivi S$ 640.000, 4 per cento sui successivi S$ 500.000, 5 per cento sui successivi S$ 1.500.000 e 6 per cento sull’importo residuo; aliquota massima del 4 per cento dal 20 febbraio 2018 al 14 febbraio 2023. ↩
14. Aumenti delle aliquote dell’imposta sugli immobili disposti con il Budget 2022 per gli immobili residenziali di alto valore annuo, occupati o non occupati dal proprietario, in due fasi dal 1º gennaio 2023 e dal 1º gennaio 2024. ↩

Solo a scopo informativo generale. Il presente articolo non costituisce consulenza legale o fiscale, non sostituisce la consulenza sul singolo caso e non instaura alcun rapporto tra avvocato e cliente. Riflette la situazione giuridica aggiornata a novembre 2026.